Segons l'Informe de Mercat Residencial de Forcadell, el preu de lloguer d'un habitatge a Barcelona va experimentar a finals de l'exercici 2014 un increment d'un 2,75%. Aquests increments són propiciats per les pujades de preu a districtes consolidats com Sarrià-Sant Gervasi o Les Corts-Pedralbes. Quant a la venda, el 2014 va ser un punt d'inflexió i s’esperen increments de preu al llarg de 2015.
MERCAT DE LLOGUER D’HABITATGES
DEMANDA. L'optimisme generat al voltant del mercat de venda de pisos ha generat un increment de la voluntat d'adquirir habitatges en propietat, un tipus de transacció que des de fa uns anys no es podia plantejar ni tan sols com una possibilitat per a rendes mitjanes i que ara està tornant a ser una opció real. Aquest fet ha propiciat l'oscil·lació d'alguns clients del mercat de lloguer al de venda, fet que ha generat un petit descens de les demandes d'arrendament a la ciutat de Barcelona durant la segona meitat de l'exercici 2014, assegura Forcadell.
La capital catalana, tal i com afirma la consultora catalana, continua tenint un mercat d'arrendament molt dinàmic i segueix essent una ubicació predilecta tant a nivell particular com a nivell empresarial. Moltes companyies nacionals i internacionals traslladen als seus directius a la Ciutat Comtal, encara que cal destacar que els períodes de temps pels quals les companyies instal·len als seus executius a Barcelona són més breus que en anys anteriors. Si bé la demanda estrangera i d'origen empresarial continua sent dinàmica i està en auge, és cert que les peticions d'arrendament procedents de la ciutadania local han baixat al voltant d'un -10% en aquest segon semestre.
Amb la intenció de fomentar el lloguer, el Ministeri de Foment ha subscrit un acord amb les comunitats autònomes, entre elles amb Catalunya, gràcies al qual l'administració pública atorgarà ajudes a les rendes més baixes per a lloguers amb rendes iguals o inferiors a 600 € i amb un límit de 2.400 € anuals per habitatge. En aquest pla tindran preferència les persones afectades per procediments de desnonament.
Quant a la distribució de la demanda per districtes, Forcadell assegura que és important assenyalar el gran interès que susciten zones com Eixample, Les Corts o Sarrià-Sant Gervasi. Aquestes ubicacions són les més sol·licitades de la capital catalana i el descens de la demanda en aquests districtes és inferior a la mitjana de la ciutat. La tipologia d'habitatge mitjana que està concentrant més demanda a Barcelona és un pis sense moblar, amb 3 dormitoris i al voltant dels 70 m² de superfície.
D'altra banda, els districtes que estan experimentant un major descens en les peticions de lloguer són Nou Barris i Horta-Guinardó. En aquestes zones descentralitzades, els propietaris d'habitatges no estan disposats a assumir més rebaixes en les rendes dels seus immobles per trobar-se ja en xifres mínimes, circumstància que xoca amb la realitat del mercat a la capital catalana: a causa de la caiguda generalitzada de les rendes a Barcelona en els darrers anys, és possible aconseguir pisos de lloguer a zones més cèntriques per imports similars, fet que està forçant una important caiguda de l'interès en aquests districtes.
OFERTA. Si en el primer semestre de l'exercici 2014 s'albirava ja un moderat descens de l'oferta d'habitatges de lloguer a la capital catalana, aquesta tendència a la disminució del parc de pisos a Barcelona s'ha accentuat en els últims mesos a mesura que s'ha anat confirmant el final de les caigudes dels preus de venda. En els últims anys, a causa de la constant pèrdua de valor dels preus de venda, el mercat de lloguer era vist com un òptim refugi per a aquells propietaris sense necessitat imminent de venda que no desitjaven assumir minusvalideses en el seu patrimoni. La consciència que els preus de venda no baixaran més a la Ciutat Comtal ha provocat un gran increment de les taxacions de pisos en venda i una caiguda de l'estoc de pisos per a l'arrendament. A més, la manca de producte pel lloguer s'accentua per a habitatges de gran superfície (4 habitacions, a partir de 120 m²) a les zones més demandades de la ciutat.
PREUS. Els preus de lloguer a Barcelona, segons l'informe de Forcadell, han mostrat gran estabilitat i, si bé hi ha sensació de petits increments en determinats districtes consolidats de la capital, cal destacar que encara es produeixen episodis de baixades de preus. És real que existeix un optimisme latent en el mercat, però encara es produeixen episodis de renegociacions a la baixa en escenaris de finalització i renovació de contractes. L'arrendatari continua tenint una posició de força a causa de la gran oferta disponible i les rendes que alguns propietaris encara estan disposats a assumir, per la qual cosa no és estrany observar alguns escenaris de descens en els preus. Els habitatges que sí que estan experimentant una dinàmica positiva són les situades als barris de major poder adquisitiu, que estan sent el motor del mercat i estan projectant el preu d'un lloguer mitjà a la Ciutat Comtal a una pujada del 2,75% intersemestral, afirma Forcadell.
MERCAT DE VENDA D’HABITATGES
DEMANDA. Segons l'opinió de la consultora immobiliària catalana, l'any 2014 ha suposat un punt d'inflexió en el mercat residencial en venda a la ciutat de Barcelona, ja que ha marcat el final a la caiguda dels preus i l'inici de la dinamització de la demanda. Els indicadors macroeconòmics han estat positius en aquesta meitat de l'exercici (increment del PIB, reducció del dèficit públic, creixement del consum privat i petita reducció de l'atur), fet que ha traslladat al mercat residencial un moderat optimisme i una major ràtio de tancament d'operacions de compravenda en relació a demandes cursades que en períodes anteriors, encara que cal assenyalar que el mercat residencial en venda es troba encara malmès després de més de 5 anys de contínues caigudes.
Per Forcadell, un dels factors determinants i que sí que ha començat a afectar les llars, més enllà de dades a gran escala que no es traslladen tan ràpid a la petita economia, ha estat l'important increment en la concessió de crèdit hipotecari, que ha permès que més potencials compradors hagin pogut accedir al mercat de compra i en condicions més beneficioses. Les condicions imposades per les entitats financeres continuen sent restrictives, però més relaxades que el 2013 i que a la primera meitat de l'exercici 2014. La banca està, per tant, més predisposada a concedir préstecs hipotecaris, per la qual cosa podríem considerar que 2014 i 2015 seran anys d'inflexió en el mercat. La ciutat de Barcelona continua, a més, comptant amb una important demanda d'obra nova que no està trobant sortida per la manca d'activitat promotora.
És important subratllar, però, que els promotors es troben actualment en una fase d'observació, a l'espera de la confirmació de la dinamització definitiva del mercat, de manera que podria començar a observar-se activitat promotora en la segona meitat de 2015. En els últims mesos de l'exercici cal destacar una lleugera agilització en el tancament d'operacions de compra venda pels possibles efectes de la Reforma Fiscal que entrarà en vigor el gener del 2015. Tot i que els efectes de la mateixa s'han anat matisant amb el transcurs les setmanes, sí hi ha hagut un major interès pel tancament d'operacions en l'últim trimestre de l'any.
OFERTA. L'increment de la intenció de compra, el major tancament d'operacions i el final de la caiguda dels preus a la ciutat de Barcelona han aportat certa confiança als propietaris d'habitatges a la Ciutat Comtal, que es mostren més receptius a l'hora de introduir els seus habitatges al mercat de venda. Els propietaris han interioritzat ja que en les millors ubicacions de Barcelona els preus han deixat de baixar, per la qual cosa s'ha produït un important transvasament d'habitatges del mercat de lloguer al mercat de compra venda. A aquest increment de la disponibilitat cal afegir un cert interès en vendre propietats abans de final d'any pels possibles efectes de la Reforma Fiscal sobre les correccions de les plusvàlues, tot i que els continus matisos que s'han anat introduint en la normativa abans de la entrada en vigor de la mateixa han mitigat els efectes sobre l'oferta d'habitatges a la capital catalana.
La disponibilitat d'habitatges en venda segueix sent molt àmplia a la Ciutat Comtal. De fet, la província de Barcelona és la que disposa d'un major parc d'habitatges buits d'Espanya, amb gairebé 300.000. L'efecte dels habitatges en mans d'entitats financeres és relatiu a la ciutat de Barcelona, encara que el nombre d'habitatges d'aquesta tipologia és important a districtes com Nou Barris o Horta-Guinardó.
PRECIOS. Els preus en el mercat de venda de Barcelona, afirma Forcadell, han tocat ja terra definitivament després de més de cinc anys de continuades caigudes. La sensació és que l'ajust ha finalitzat i que els preus creixeran durant 2015 si es confirma la dinàmica positiva del tancament d'operacions. Cal destacar que la dinàmica dels preus ja ha estat positiva en aquest 2014, però que els valors de l'habitatge han baixat lleugerament en l'últim trimestre per intentar evitar l'impacte de la reforma fiscal.
Tal i com assevera Forcadell, els preus a Barcelona, i sobretot en els barris més consolidats, experimentaran pujades a partir del primer semestre de 2015. Els preus, fins i tot, han pujat en alguns districtes de referència a la Ciutat Comtal com Les Corts- Pedralbes, Sarrià-Sant Gervasi i Gràcia. Altres districtes més perifèrics com Nou Barris i Horta-Guinardó han experimentat lleugeres caigudes al voltant del -1%, empesos a la baixa també per els habitatges en mans de les entitats financeres. El preu per a un pis estàndard al voltant dels 75m² de superfície s'ha situat al voltant dels 2.771 € / m².
Anterior