El volum de contractació ha arribat aquest semestre a una xifra superior a la registrada el semestre anterior, però molt allunyada de les xifres d'anys enrere. La contractació, a més, se centra cada vegada més en immobles de menys superfície. La taxa de disponibilitat ha augmentat lleugerament aquest semestre en 0,3 punts percentuals, situant-se actualment al voltant del 15,9%. Els preus de venda han caigut un -4,8% a Zona Prime.
CONTRACTACIÓ
El ritme de contractació, seguint la tendència observada en el semestre anterior, continua en xifres molt allunyades de les registrades fins el 2008, senyal indiscutible de les dificultats que està travessant el mercat d'oficines a la capital catalana. El volum de contractació ha arribat aquest semestre als 101.550 m², una xifra sensiblement superior a la registrada la segona meitat de 2012 però molt allunyada dels números d'anys enrere. Segons l'Informe de Mercat d'Oficines de FORCADELL corresponent al primer semestre de 2013, la contractació d'espais, a més, ha vingut produïda, en gran mesura, per empreses estrangeres ja ubicades a Barcelona, perfil dinàmic que està materialitzant operacions en major mesura que companyies de caràcter nacional. L'empresa espanyola en comptades ocasions executa operacions d'ampliació de superfícies, sinó que du a terme operacions de reducció de metres amb l'objectiu, en primer lloc, de rebaixar rendes i amb la voluntat afegida d'apropar els seus espais a zones cèntriques. Segons FORCADELL, la contractació, així mateix, se centra cada vegada més en immobles de menys de 900 m², dada indicativa del tipus d'operacions que es tanquen i del perfil de demandants actual. La perspectiva per a la segona meitat de l'any, a causa de l’alt nivell d'atur i els estralls que pateix el consum, és la d'un escenari similar a nivell de contractació i de perfil d'operacions.
DISPONIBILITAT
La taxa de disponibilitat ha augmentat lleugerament aquest semestre en 0,3 punts percentuals, situant-se actualment al voltant del 15,9% a la ciutat de Barcelona. Les operacions de lloguer que es duen a terme poques vegades es fan amb la intenció d'ampliar espais, sinó que els arrendataris lloguen immobles similars o inferiors a nivell de superfície, traslladant-se a seus de característiques similars però amb rendes menors. L'estabilitat registrada per FORCADELL en la taxa de disponibilitat, a més, està provocada per la contenció en els lliuraments de nous edificis d'oficines a la capital catalana, que s'han postergat per al segon semestre, quan està prevista l'entrada en el mercat d'oficines de més de 45.000 m² de superfície. La disponibilitat s'ha mantingut estable a la Zona Prime, disminuint en 2 punts percentuals la incidència de la seva oferta respecte al total a Barcelona a causa del bon comportament de la demanda en aquesta zona. NDN i Perifèria, però, han vist augmentada la seva disponibilitat en 3 i 4 punts percentuals, respectivament.
DEMANDA
Segons assegura FORCADELL, la demanda d'oficines en lloguer, tot i copar en detriment del mercat de venda la majoria de peticions, ha mostrat una tendència baixista en el primer semestre. Concretament, la demanda d'oficines en lloguer ha baixat un -8,3% intersemestral. Les peticions d'arrendament d'oficines, a més, han aprofundit en el seu procés d'involució en matèria de localització que ja s'entreveia fa alguns semestres. Si davant la proliferació dels NDN la demanda va tendir a deslocalitzar-se en aquestes àrees, el continu ajustament de les rendes ha provocat un retorn de les peticions a Zona Prime i a Zona Centre. La Zona Prime, per tant, ha acumulat un 12,59% de la demanda.
Així mateix, FORCADELL assegura que els perfils empresarials més actius han estat les companyies que exploten les noves tecnologies, els showrooms, les empreses de desenvolupament de programari, etc., encara que també es formalitzen operacions procedents d'altres sectors, com la assessorada per FORCADELL aquest semestre, que ha intermediat en el lloguer per part de l'empresa francesa de decoració Forest-style, que ha arrendat més de 100 m² a Pau Claris. Davant la imprevisibilitat de la situació econòmica, s'estan realitzant operacions amb contractes de 3 anys amb la intenció de renegociar les rendes davant un possible escenari de lleus pujades de rendes en immobles en òptimes condicions i excel·lentment ubicats. En escenaris de renegociació de rendes, l'arrendatari exigeix contractes de llarga durada (amb extensions de 5 anys) amb carències d'entre 2 i 4 mesos. En alguns casos, fins i tot, la propietat ha d'assumir els costos d'implantació de la companyia entrant. En edificis en propietat vertical, es duen a terme contractes amb escalats de renda per mantenir unes rendes facials altes o per evitar renegociacions de preus en el mateix edifici.
Pel que fa a la demanda de compra, FORCADELL destaca que aquesta continua sense dinamitzar-se i que pateix una nova caiguda respecte al semestre anterior. A més, l’escletxa entre peticions de lloguer i de venda continua avançant, reflex de les dificultats que travessa el teixit empresarial espanyol per se i de les restriccions en l'accés al crèdit imposades per les entitats financeres. Actualment, les peticions de compra suposen un 9,5% del total enfront del 90,5% del mercat de lloguer. Sí cal destacar la proliferació de demanda d'entresòls en edificis mixtos per la facilitat de la conversió d'aquests en habitatges, fenomen que obre la porta a rendibilitats més grans. Amb la conjuntura econòmica i la mentalitat conservadora de l'empresari, que lluita per no cessar la seva activitat en lloc d'invertir en ampliacions d'espais, el principal escull per a les operacions de compra són les condicions imposades per les entitats financeres, que sí que ofereixen facilitats per comercialitzar els productes de la seva pròpia cartera.
PREUS
Segons afirma FORCADELL en el seu informe, els preus d’oficines en règim de lloguer a la ciutat de Barcelona han patit un nou descens en aquesta primera meitat de l'any 2013, assolint aquesta caiguda una mitjana del -8,52% respecte al semestre anterior. El descens dels preus ha estat generalitzat a totes les zones, si bé cal destacar la notable caiguda de les rendes en Perifèria, sobrepassant el -12% intersemestral. La caiguda de les rendes a Districte de Negocis, però, ha aconseguit sostenir-se en aquesta primera meitat d'any, situant-se la baixada dels preus mitjans de lloguer en un -4,35% intersemestral. Les rendes, per tant, segueixen registrant descensos semestre rere semestre per la debilitat d'un mercat fortament minvat pel tancament d'empreses des de l'inici de la crisi i per la constricció en la despesa de les companyies que han aconseguit aguantar les escomeses de la conjuntura econòmica actual. A Zona Prime, la zona més consolidada d'oficines i amb demanda d'arrendataris de primer nivell en matèria de solvència, els ajustos en les rendes han trigat més a produir-se, però s'estan duent a terme tornant a arrossegar la demanda que s'havia disseminat anys enrere. La contínua rebaixa de les rendes, però, no constitueix ja un atractiu per a oficines en zones descentralitzades que no compleixen els òptims requisits d'ubicació i condicions tècniques i d'equipaments. A causa de l'atractiu dels preus en ubicacions consolidades, les zones secundàries i perifèriques estan veient reduït el seu atractiu exponencialment. Les transaccions d'oficines en venda han tornat a registrar caigudes en aquesta primera meitat de l'any 2013 a totes les zones i per a totes les tipologies de producte. Els preus a Zona Prime, tot i patir un nou descens, estan tendint a experimentar caigudes menors en termes semestrals que altres zones a la ciutat de Barcelona a causa de l'estabilitat de la seva demanda i a la solvència de les empreses que cursen peticions en aquesta àrea. D'aquesta manera, Zona Prime ha patit un descens del -4,8% intersemestral que indica poc recorregut a la baixa en aquestes ubicacions.
INVERSIÓ
El mercat d'inversió a la capital catalana ha arribat al final del primer semestre de 2013 amb un nivell d'inversió ostensiblement superior al registrat en el segon semestre de 2012, quan es va comptabilitzar un volum d'inversió proper als 150 milions d'euros. El volum d'inversió en aquest primer semestre ha estat, aproximadament, de 250 milions d'euros, xifra dinamitzada, sobretot, per la venda de 13 edificis per part de la Generalitat a Axa Real Estate per un valor de 172 milions d'euros. Les rendibilitats exigides a Zona Prime ronden actualment el 6,5%, registrant Barcelona una de les rendibilitats preteses més altes de les principals capitals europees.
Per FORCADELL, la demanda d'inversió procedent d’elements estrangers ha vist augmentada la seva incidència en el primer semestre de l'any 2013 a la capital catalana. El demandant forà concep la ciutat de Barcelona com un aparador de producte desitjable per a la inversió donada la percepció que des de l'exterior es té de l'economia espanyola. La conjuntura econòmica actual, per tant, fa que proliferi la demanda d'inversors estrangers, si bé és cert que la incidència de la demanda nacional encara copa, aproximadament, un 80% del total de peticions de compra d'edificis en inversió.
L'activitat en el mercat d'oficines a Barcelona segueix fortament minvada per les extraordinàries dificultats en l'accés al finançament i, a més, per l'actitud conservadora que patrimonialistes i family offices nacionals manifesten donada la inestabilitat econòmica del país. La tendència decreixent dels preus de lloguer, a més, fa difícil la possibilitat d'arribar a les rendibilitats preteses a Barcelona, ja altes per se a causa de la volatilitat del teixit empresarial. Per tant, s'espera que el volum d'inversió en el segon semestre de l'any sigui ostensiblement inferior al registrat en la primera meitat del mateix, xifra que s'ha vist condicionada per la venda dels edificis per part de la Generalitat, però no per una acceleració natural del volum de contractació.
Anterior