Según los datos del Informe de Mercado Residencial de Forcadell, la demanda de pisos nuevos por parte de usuarios finales –tanto nacionales como extranjeros- está aumentando este 2015. Los promotores han empezado a estudiar proyectos que se podrán ver en 2017. La mejora de la economía, las facilidades en el acceso al crédito y la disminución de la tasa de paro están contribuyendo de forma muy importante a que la demanda de vivienda de compra empiece a remontar poco a poco. La demanda de venta de viviendas de 2ª mano y sus precios siguen manteniéndose estables, del mismo modo que sucede con el mercado residencial de alquiler.
MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS
DEMANDA
La demanda de pisos de alquiler en la ciudad de Barcelona se ha mantenido estable a lo largo de la 1ª mitad de 2015. La tendencia que está tomando el mercado residencial es positiva aunque todavía es pronto para hablar de una clara recuperación del sector y, por extensión, de la economía en general. El papel de las entidades financieras es esencial para el acceso de las familias al crédito y para la dinamización del mercado en general. Si bien es cierto que se ha instaurado un cierto optimismo entorno al mercado de venta -tal como ya se apuntaba en el último informe inmobiliario de Forcadell-, el mercado de alquiler de viviendas en la ciudad Condal sigue funcionando muy bien gracias a su dinamismo y al atractivo de su ubicación. La realidad es que para muchas personas alquilar se ha convertido en la única opción para acceder o cambiar de vivienda. Barcelona sigue siendo un emplazamiento puntero para el arrendamiento de viviendas para particulares y empresas. De hecho, muchas compañías -nacionales y extranjeras- siguen trasladando sus directivos a Barcelona aunque, cabe destacar que este tipo de demanda se ha reducido y se ha modificado levemente. Ahora la estancia de los directivos se ciñe al tiempo estrictamente necesario para sus gestiones y ya no acostumbran a traer a su familia. Por otro lado, un sector que está dando señales leves pero notorias de recuperación es el del alquiler de viviendas por parte de estudiantes. La demanda de este tipo de pisos para compartir es una realidad y un indicador de que muchas familias han visto mejorada su economía ya que acostumbran a ser los padres quienes se hacen cargo de todos los gastos mientras duran los estudios de sus hijos. Se ha detectado esta tendencia especialmente a lo largo del mes junio de este año y tras 2 años de estancamiento en este segmento concreto.
La demanda de vivienda de alquiler tipo en Barcelona es la de un piso estándar de entre 60 m² y 70 m² de superficie, con 2-3 habitaciones y sin amueblar. Por distritos, más del 50% de la demanda se concentra en el Eixample, Sarrià-Sant Gervasi y la zona de Diagonal Mar, perteneciente al distrito de Sant Martí. En relación a la oferta, si se compara con el semestre anterior, distritos como Nou Barris, Horta-Guinardó y Sant Andreu se mantienen en los mismos niveles mientras que en Les Corts, Eixample y Sarrià-Sant Gervasi ha aumentado ligeramente. Se prevé que a partir del 2º semestre de 2015 la demanda de vivienda de alquiler aumente levemente ofreciendo precios estables -tal como ocurre ahora- a excepción de las zonas consideradas prime y, en concreto, en vivendas con superficies superiores a la estándar.
OFERTA
Según los datos de la consultora inmobiliaria, un semestre más los indicadores registrados en relación a la oferta de viviendas disponibles en la ciudad de Barcelona han constatado una reducción de la disponibilidad del parque residencial de alquiler. Esta tendencia, de hecho, se está produciendo ya desde hace 2 semestres. Esto es así por ejemplo porque hay propietarios que están optando por tasar su inmueble con el objetivo de venderlo en lugar de alquilarlo. Otros, en cambio, han visto una oportunidad en cuanto a rentabilidad y han preferido poner en alquiler un inmueble de su propiedad, enfocado especialmente al turismo. Por otro lado también hay que tener en cuenta que, aunque las peticiones principales sean de pisos de 2-3 habitaciones, los de 4 habitaciones cuentan con una demanda importante pero en este caso el stock de alquiler no es suficiente. Al descenso de viviendas disponibles se le añade el hecho de que muchas personas siguen deseando poder acceder a una vivienda de propiedad y, mientras, esperan que el precio baje un poco más. En la misma línea, la posibilidad de ampliar el stock de viviendas pasa también porque algunos pequeños y medianos inversores decidan adquirir activos con la finalidad de arrendarlas. Su nivel de rentabilidad junto con el poco riesgo asociado hace que esta sea una buena opción tanto para inversores como para arrendatarios que buscan piso.
PRECIOS
Los precios de alquiler en la ciudad de Barcelona siguen mostrando un semestre más una gran estabilidad, si bien es cierto que en algunos distritos se registran pequeños incrementos y en otros, leves descensos. Por poner un ejemplo, destaca el caso del distrito de Sarrià-Sant Gervasi, donde ha aumentado ligeramente el precio en todas las distintas superficies de pisos. Por contra, destaca el leve descenso de los precios, también en todas las superficies, de los pisos en el distrito de Sant Andreu. La tendencia actual de los precios de alquiler sigue la lógica establecida en los semestres anteriores, donde se observa muy claramente que las zonas de mayor poder adquisitivo están dinamizando el mercado y contribuyendo a su pronta recuperación. Con respecto a los precios medios en Barcelona, sus distintos tramos de supeficie -según la división de Forcadell- se mantienen prácticamente igual que en el 2º semestre de 2014 y se prevé que, al menos a corto plazo, sigan así.
MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS
DEMANDA
La demanda en el mercado de compra de vivienda en la ciudad de Barcelona, tal como se afirma en el Informe de Mercado Residencial de Forcadell, sigue manteniéndose estable. Ya no se prevé que los precios bajen más, -tal como ya se empezó a dibujar a lo largo del pasado año-. Como novedad, se está registrando un aumento de la demanda de pisos de obra nueva por parte de usuario final, tanto de ciudadanos nacionales como extranjeros. La mejora de la economía, las facilidades en el acceso al crédito y la disminución de la tasa de paro están contribuyendo de forma muy importante a que la demanda de vivienda de compra empiece a remontar poco a poco. Además, también se detecta un incremento de la demanda de solares por parte de promotores para empezar a proyectar nuevos immuebles para su comercialización. Grandes fondos de inversión están observando las óptimas perspectivas que se perfilan en el mercado inmobiliario español y algunos de ellos ya han empezado a cerrar grandes operaciones. La compra de toda una finca con todos los pisos arrendados supone una más que interesante operación rentable que no pueden desaprovechar. Tal como sucede con las preferencias de los ciudadanos en las demandas de alquiler, la demanda tipo en el mercado de compra se enfoca a pisos bien ubicados y de unas medidas estándar. Hasta que la demanda no sea mayor, las nuevas promociones no empezarán a construirse. Es por elloque se calcula que antes de 18 meses no se verá ninguna promoción terminada y lista para su comercialización. Para que el sector inmobiliario residencial evolucione desde la estabilización hacia la recuperación los indicadores señalan que es imprescindible que se produzca una reducción del stock de pisos actual, que se incremente la demanda y que los precios terminen de estabilizarse.
En Barcelona, se perfila un crecimiento del mercado residencial en todos sus barrios. A destacar, la mitad Este de la ciudad -Glòries, Nueva Diagonal, Sagrada Família, la Sagrera-, la cual cuenta con muy buenas perspectivas dada su importante renovación y transformación, entre otros gracias al 22@ en la zona del Poblenou o a la Sagrera y su futura estación del AVE. Los precios de venta en estos barrios así como las rentas de alquiler muy posiblemente aumenten en los próximos semestres a medida que todas las obras, instalaciones y servicios vayan llegando a su fin. Es relevante también el distrito de Sarrià-Sant Gervasi, concretamente los barrios de Pedralbes y Galvany, donde los pisos más pequeños se revalorizarán gracias a la reactivación del comercio de barrio.
OFERTA
La voluntad de compra de vivienda por parte de las familias es una clara realidad que poco a poco vuelve a incrementarse. Por distritos, la ciudad de Barcelona ha visto disminuir levemente su disponibilidad, por ejemplo, en Ciutat Vella, Nou Barris, Sants-Montjuïc y Sant Martí. Por el contrario, destaca el aumento de la disponbilidad en el Eixample, especialmente en las zonas más alejadas del centro y también a causa de sus precios de venta. Aunque la vivienda tipo, tal como se ha afirmado anteriormente, es de tipo estándar, -de 2-3 habitaciones y de entre 60 m² y 70 m² - las familias a la hora de buscar lo hacen a la baja tratando de conseguir precios más bajos. Ello conlleva optar por pisos más pequeños, incluso, y con los mínimos requisitos que consideran imprescindibles para vivir. En la ciudad de Barcelona hay actualmente -según datos del Ajuntamentalgo más de 31.000 pisos vacíos. De hecho, se apunta que un 15% de ellos no están ni en alquiler ni en venta. En toda la província de Barcelona hay registrados unos 820.000 pisos vacíos, por lo que estos 31.000 pisos representan menos del 4% del total. En cuanto al parque de viviendas vacías en Barcelona, recientemente el pleno del Parlament de Catalunya ha aprobado una ley dirigida a las entidades financieras y a las inmobiliarias con el objetivo de reducir el número de viviendas vacías y potenciar el alquiler social. Se penalizará -entre 800 y 2.400 € al año- el hecho de tener un stock de pisos que lleven mmás de 2 años sin tener inquilinos. Por otro lado y en la misma línea, se bonificará el impuesto -entre un 10% y el 100%- en caso de que los pisos se destinen al alquiler.
PRECIOS
Los precios de venta de viviendas en Barcelona no irán más a la baja por lo que el mercado ha entrado ya en una fase de estabilización para luego iniciar su plena remontada. Cabe destacar que en ningún caso se espera que los precios vuelvan a alcanzar los niveles anteriores al 2006. Las operaciones cerradas a lo largo de este 1º semestre de 2015 se mantienen estables y sus precios también. A diferencia de los precios de alquiler, las variaciones de los precios de venta han oscilado como mucho entre medio punto y un punto, por lo que no destaca ningún dato específico de ningún distrito. Hay que tener en cuenta también que a partir del próximo 1 de enero de 2016 entrará en vigor el nuevo régimen de garantía de compradores sobre plano. De este modo se sustituirá el sistema actual que requiere la realización de pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución. Con la nueva ley -publicada en el BOE a mitad de julio- los promotores podrán acogerse a una garantía financiera para cubrir el riesgo de los compradores sobre plano y no tener que suscribir obligatoriamente un seguro.
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