Segons les dades de la consultora, a més del increment de les rentes de la nau en Catalunya, es rellevant el augment de la demanda en un 18%. En quant a la disponibilitat, aquesta ha caigut especialment en els principal nuclis de comunicació de Barcelona, en un radi de 40 quilòmetres.
NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER
DEMANDA
Segons les dades de la consultora, les peticions de naus industrials de lloguer a Catalunya al 1er semestre de 2016 han augmentat un destacable 18,06% interanual en comparació amb el mateix període de l’any anterior. Aquesta dada, molt optimista, mostra la bona marxa del sector industrial català i fa una previsió que el recorregut pel 2n semestre pot acabar sent tant bo o inclús millor que el 1er.
A l’Informe de Forcadell destaca que la distribució de la demanda de naus de lloguer a Catalunya per superfícies s’ha mantingut aquests mesos en les mateixes proporcions registrades en els darrers 12 mesos. Les naus petites segueixen sent les mes sol·licitades, representant quasi la mitat del total, tal com va passar durant el 2015. Les diferències, tot i que lleus, es poden apreciar si es fa una comparativa amb els resultats del 2n semestre del 2014. En aquest període, les naus petites de fins 500 m² suposaven el 35%, és a dir, 10 punts percentuals menys que ara. Amb les naus d’entre 1.000m² i 2.500m² passa una cosa similar. Des de fa 3 semestres representen el 20% de les demandes de forma estable encara que cal destacar que en el 2n semestre de 2014 aquestes suposaven el 28% del total.
Per zones, les comarques del Barcelonès i de Baix Llobregat segueixen concentrant de forma conjunta al voltant del 60% de les demandes d’empreses que hi busquen una ubicació. Els dos Vallesos, l’Oriental i l’Occidental, es mantenen una vegada més com les opcions alternatives i òptimes per establir-se a prop de la ciutat Comtal i poder disposar de les seves vies de comunicació per a la circulació de mercaderies, desplaçaments, etc.
OFERTA
Segons l’informe d’Industrial-Logística de Forcadell, durant la primera meitat de l’any s’ha registrat un descans de la oferta pel que fa a la disponibilitat de naus industrials en lloguer als principals nuclis de comunicació de Barcelona. Al 2016 la falta de stock arriba a un radi de fins a 40 quilòmetres de distància. Aquest fet és realment novedós donada l’escassetat de producte registrat de forma concreta i especifica a Barcelona fins a finals de 2015.
El sector industrial està travessant actualment un moment de gran activitat protegit per una conjuntura econòmica expansiva. És per això que algunes empreses, motivades per aquest panorama optimista estan buscant possibles noves ubicacions, especialment properes a la ciutat de Barcelona, bé per ampliar metres o bé per tornar on estaven anys enrere i que van haver de deixar per reduir espai i/o rendes.
PREUS
L’Informe de Forcadell apunta que les rendes de les naus industrials a Catalunya segueixen una lleugera tendència positiva a l’alça principalment en les zones més pròximes a Barcelona ciutat. Els preus segueixen, per tant, la línia de regularitat registrada en els últims semestres. Més en detall, s’observa que les variacions anuals dels preus mitjos de cada zona han incrementat, com a màxim, un 2%. L’increment de la demanda junt amb la reducció del stock en els principals nuclis de comunicació ha fet que el sector de naus en lloguer es consolidi, tal com Forcadell havia pronosticat en els anteriors informes. El Barcelonès, junt amb les comarques que li són adjacents són les zones que han registrat els increments més destacables.
NAUS INDUSTRIALS EN VENDA
DEMANDA
La demanda de naus industrials en venda, tal com indica la consultora immobiliària, ha observat una important caiguda del -33,3% respecte al mateix període de l’any anterior a causa de la baixa disponibilitat de producte de qualitat que hi ha en aquets moments. Les empreses que busquen naus industrials per comprar veuen com el mercat no podrà donar resposta a les seves necessitats immobiliàries fins que no es torni a introduir producte. Aquesta mena d’operacions solen dilatar-se amb el temps, inclús poden durar anys, degut al procés de recerca de les empreses. Per tots aquests factors es preveu que la reactivació del mercat de venda es caracteritza per una gran lentitud.
Segons la opinió de Forcadell, les empreses es mantindran a l’espera de futures oportunitats que puguin sorgir tant aviat com es reiniciï el dinamisme al sector. Analitzant en perspectiva, les vendes de naus van tornar a ser una realitat a finals de 2014 després d’uns anys d’incertesa. 2015 va ser un bon any en aquest aspecte mentre que el 2016, tot i que també ho està sent, s’està caracteritzant per una caiguda de les peticions. Respecte al 1r semestre de l’any anterior, les naus d’entre 500m² i 1.000m² han registrat una caiguda de 18 punts percentuals, mentre que han augmentat les de superfícies superiors (de 1.000m² a 5.000m²) un 69,5% interanual.
OFERTA
L’informe del 1er semestre de Forcadell destaca que el stock de naus en venta s’ha reduït degut a les operacions tancades fins al moment i a la manca de nous m2 introduïts al mercat, situació condicionada per la caiguda de la demanda. Les naus que s’han comercialitzat són aquelles amb preus correctes i ubicades a prop de Barcelona. En canvi, les naus que encara tenen preus del 2006 no troben comprador i es preveu que difícilment ho tinguin si no porten a terme una revisió dels mateixos. En cas de naus de nova construcció, per ara només es donen projectes claus en mà, mai a risc, i de superfícies mitjanes i grans. Les empreses que decideixen comprar en lloc de llogar ho fan ja que ho consideren una inversió segura, sobretot com més a prop es trobi la nau de Barcelona. La compra permet crear patrimoni y ofereix estabilitat en no haver d’actualitzar rendes cada vegada que finalitza el contracte d’arrendament.
PREUS
El mercat de venda ha seguit caracteritzant-se per l’estabilitat dels seus preus durant el 1er semestre de 2016. Els increments registrats han estat molt lleugers en la mateixa línia que els semestres anteriors. La petita reducció en venda tant de la demanda de naus com de la oferta existent no ha afectat l’evolució positiva dels preus. La mitjana a la zona A, per exemple, ha registrat una variació interanual del 2,31% mentre que a la zona B ha estat del 0,67% o del 1,19% a la C.
Per comarques, la majoria d’increments s’han registrat a l’alt Penedès (var. interanual 2,60%) passant dels 445€/m2 als 457€/m² actuals; a aquesta comarca li segueix el Barcelonès (var. interanual 2,12%) incrementant des dels 670€/m² als 680€/m². En canvi, al Baix Llobregat els preus han pujat tot i que de forma més lleu passant dels 561€/m² als 568€/m². Les naus a preus correctes i que a més a més es troben ubicades a prop de Barcelona es venen de manera més ràpida i senzilla. La perspectiva és positiva, per la qual cosa no es preveuen reduccions de preus en els propers mesos.
SOLARS INDUSTRIALS
Segons l’Informe de Forcadell, actualment la disponibilitat de solars al mercat industrial català és molt baix i els seus preus segueixen encara més elevats pel client final. No hi ha tampoc nous desenvolupaments ni es donen oportunitats de compra com als semestres anteriors. Els promotors, per la seva part estan buscant amb gran interès oportunitats de compra per poder portar a terme operacions claus en mà, avui en dia la opció més interessant per empreses, promotors i propietaris de sòl. Sota el punt de vista de Forcadell, el gran número de naus obsoletes fa que sigui necessària una renovació del parc industrial.
Encara que els preus dels solars industrials s’hagin mantingut quasi inalterables des de fa més de 18 mesos, encara no se situen en els nivells esperats pels compradors. Les vendes que es realitzen són puntuals. El màxim increment interanual s’ha donat al V. Oriental (3,23%) l’evolució del qual ha suposat passar de 124€/m2 a 128€/m² mentre que al Bages o al Maresme els preus no s’han mogut. Si s’observa l’evolució històrica dels mínims i màxims dels últims anys s’aprecia actualment una estabilitat molt allunyada de les xifres d’una dècada enrere, situades aleshores al voltant dels 600€/m². D’altra banda, la distància entre mínims i màxims és de menor amplitud en els últims 3 anys que en etapes anteriors.
MERCAT D'INVERSIÓ
Segons Forcadell, els principals actors del mercat d’inversió de naus industrials el 2016 segueixen sent, com l’any anterior, patrimonials de caràcter local i Family Offices, mentre que en el d’inversió del mercat logístic ho han estat Socimis i fons internacionals. Al tancament del primer semestre el volum d’inversió al conjunt del país ha superat els 400 milions d’euros, un resultat clarament millor en comparació amb el mateix període de l’any anterior, al voltant d’ un 30% més. En els pròxims mesos està previst que es tanquin diverses operacions, actualment en curs, i que faran créixer el volum total d’inversió en 2016, superant els quasi 700 milions d’ euros del 2015.
Les entitats bancaries, per la seva part, segueixen tenint bona predisposició per prestar finançament a clients solvents, arribant fins al 60% de la compra. A tot això s’ afegeix el fet que els tipus d’ interès estan situats en nivells clarament baixos. Les rendibilitats més sol·licitades en el mercat logístic s’ han situat en un entorn del 8% tot i que depenent de la ubicació i del preu de compra poden oscil·lar entre el 7% i el 9%. Malgrat la consolidació de nuclis logístics com Valencia. País Basc i Saragossa no es preveu que la seva evolució afecti al mercat català ni tampoc al de Madrid. El creixement d’ aquestes zones es deuen bàsicament al baix nivell de producte logístic disponible. En quant al producte logístic català, aquest segueix sent molt atractiu per als inversors tot i l'escassetat d'estoc en rendibilitat i al volum d'activitat compradora. Les rendibilitats en prime han anat descendint encara que l'evolució del mercat fa preveure que en la segona meitat de l'any es estabilitzar-se.
MERCAT INDUSTRIAL LOGÍSTIC
Segons l'informe de Forcadell, al llarg del 1r semestre de 2016 s'ha registrat una contractació (take up) de 257.933 m² al mercat logístic català. Tot i la positiva evolució del sector al llarg dels últims anys, s'ha observat un descens interanual de la contractació del -33,6% en comparació amb el 1r semestre del 2015 (388.915 m²). Per trimestres, l'T1 2016 (96.132 m²) ha estat inferior prop d'un 55% respecte a l'T1 2015 (212.861 m²) mentre que si es comparen els respectius T2 de 2015 (176.054 m²) i de 2016 (161.801 m²), segueix havent descens tot i que inferior, del -8,1%.
Segons Forcadell, aquestes dades fan preveure que difícilment es puguin igualar o superar els nivells de contractació aconseguits el 2015 a menys que tingui lloc al llarg del 2n semestre alguna operació extraordinària. Per corones, a 1a s'han contractat 131.301 m² (+ 87,7% v. Interanual), a 2a, 42.389 m² (-81,5% v. Interanual) i a 3a, 84.243 m². (-68,3% V. Interanual). L'estoc de naus logístiques disponibles s'està reduïnt de forma dràstica a totes les corones, encara que de forma més notable a 1a i 2a. Aquest fet, juntament amb l'increment de preus (6,5€/m² a Barcelona) ha comportat que Tarragona (3a corona) hagi vist incrementat el seu volum de demandes. Pel que fa a les naus cross dock tampoc hi ha disponibilitat i la tipologia d'operacions que s'han dut a terme són específicament clau en mà. Entre les operacions més destacades del semestre es troba l'assessorament de Forcadell a TIPSA en el lloguer d'una nau logística d'una nau de més de 4.200 m² a Barberà del Vallès (Vallès Occidental).
Anterior