Según el nuevo Informe del Mercado de Locales Comerciales de Forcadell, en el 2017 se han consolidado tendencias que la revolución digital y el impacto de los cambios de hábito de consumo han ido trazando en el sector retail desde el 2016.
La oferta de locales comerciales en alquiler sigue registrando unos niveles muy bajos principalmente en 1as y 2as Líneas, hecho que ha provocado una reactivación de la 3ª Línea.
Tal como indica Forcadell en su informe de mercado, la consolidación del e-commerce, el cómputo del auge de las flagships, los planes de expansión de las firmas, el incremento del gasto de las familias y la dinamización del comercio de barrio han dado lugar a un retail fortalecido, con grandes perspectivas de crecimiento, con nuevas demandas y formatos y con gran proyección en todos los niveles.
DEMANDA
Según el informe de Forcadell, el retail en Barcelona ha cerrado el 2017 reafirmando la tendencia de consolidación que lleva registrando desde los últimos 2 años. Las buenas perspectivas económicas, la reactivación de creación de empleo, el auge del turismo comercial y el dinamismo del comercio minorista se han visto reflejados en un incremento de la demanda, tanto en calidad como en volumen de peticiones. Concretamente la variación intersemestral de la demanda de alquiler ha sido del 14%, mientras que la de locales en venta ha sido del 9%. Así lo constata el Índice de Confianza del Consumidor (CIS-ICC), situado en diciembre en los 102 puntos, cifra 2 puntos superior a la valoración del mismo mes de 2016. Cabe destacar que, pese a este incremento, en el transcurso del 2S 2017, el ICC ha registrado descensos en septiembre y octubre, período en el que se ha observado cierta actitud de prudencia por parte del demandante de locales. En el 2017 se han consolidado tendencias que la revolución digital y el impacto de los cambios de hábito de consumo han ido trazando en el sector retail desde el 2016. Tal como pronosticó FORCADELL en informes anteriores, el formato flagship ha cambiado el concepto de tienda y se ha convertido en una poderosa herramienta de creación y potencialización de imagen. Las compañías expanden su presencia a golpe de macrotiendas y Barcelona es uno de los destinos preferidos para ubicar estos establecimientos. Las empresas priorizan cada vez más la ubicación: marcas que hasta ahora se ubicaban en polígonos o parques de medianas -como Decathlon, Ikea o Fnac- compiten por situarse en espacios de gran superficie en el centro de los núcleos urbanos. Por sectores, Restauración ha sido este semestre el más demandado y se mantiene como el sector que más crece. Los grandes operadores de Moda han hecho una apuesta en firme por el formato flagship y algunos de ellos están innovando también con aperturas de tiendas inteligentes y showrooms: establecimientos con pocas muestras de producto en los que el cliente encarga la compra por internet. En Alimentación, se encuentra en auge el comercio de proximidad. Destaca el crecimiento de la demanda de locales para Ocio, destinados principalmente a salas de fiestas, escape rooms o espacios para hacer laser tag, entre otros.
Por otro lado, según datos de la consultora, en venta se constata que el principal demandante de locales es inversor, pero se ha observado un incremento de solicitudes por parte de usuarios finales. En prime, se acentúa la intencionalidad de compra.
DISPONIBILIDAD DE ALQUILER
Los datos de Forcadell apuntan que la oferta de locales comerciales en alquiler sigue registrando unos niveles muy bajos principalmente en 1as y 2as Líneas, hecho que ha provocado una reactivación de la 3ª Línea. El mercado de alquiler en Barcelona debe dar respuesta a una elevada demanda de operadores internacionales que quieren entrar en el mercado español con Barcelona como cimiento geográfico de su expansión y, por otro lado, un creciente y gran volumen de firmas nacionales y de pequeños comerciantes. Esta profusión de demanda, según el informe de Forcadell, ha provocado que sea muy difícil encontrar producto en prime, hecho que propicia un incremento de traspasos. La falta de espacios grandes en las principales arterias comerciales ha provocado que aquellas empresas que quieran crecer tengan que optar por ubicaciones menos céntricas o buscar otro tipo de formatos y espacios más reducidos. Es el caso de Gimnasios, que ha optado por centrarse en una especialidad, o Supermercados, que ha apostado por el comercio de proximidad.
PRECIOS DE ALQUILER
El informe del 2º semestre del 2017 destaca que la buena marcha del sector junto con la falta de espacios siguen impulsando las rentas al alza en casi todas las líneas, aunque de una manera más moderada que en el 1º semestre de 2017. Las variaciones intersemestrales no han superado el 3% en 1as y 2as Líneas, mientras que en la 3ª y la 4ª las rentas no se han registrado incrementos. Portal de l’Àngel sigue encabezando la lista de las calles comerciales de España con las rentas más altas (280€/m²/mes) seguida de la madrileña Preciados (270€/m²/mes) y del Passeig de Gràcia (255€/m²/mes).
DISPONIBILIDAD EN VENTA
Forcadell destaca en su informe que la oferta de espacios comerciales en venta ha seguido siendo baja a lo largo del primer semestre del 2017. Los propietarios de establecimientos comerciales en prime optan en su mayoría por mantener el patrimonio y rentabilizar el local con su arrendamiento a la espera de la evolución del mercado, que sigue pronosticando incrementos en sus precios, tanto en venta como en alquiler. La baja disponibilidad de locales en venta en primeras líneas ha provocado que las compraventas realizadas a lo largo del 2S 2017 se hayan materializado con precios finales más elevados de los previstos. Como en el mercado de alquiler, la baja disponibilidad de locales en venta en 1as y 2as Líneas ha provocado una reactivación de la 3ª Línea, que ha reducido notablemente el período medio de desocupación a lo largo del 2017.
PRECIOS DE VENTA
Así como en el 1º semestre de 2017 los precios de locales comerciales a pie de calle habían aumentado de una manera notable, en el 2º semestre los crecimientos han sido más moderados y homogéneos. La variación semestral en casi todas las líneas ha sido del 2-3% con la excepción de la 3ª Línea, que ha registrado un crecimiento menor, del 0,5%. Se prevé que en los dos próximos ejercicios la reactivación comercial de la 3ª Línea se traduzca en un aumento de sus precios, tanto en alquiler como en venta.
MERCADO DE INVERSIÓN
El retail en España actualmente está en auge y los inversores están apostando fuerte por él. Prueba de ello es que en el 2017 ha sido el sector que más inversión ha captado (cerca de los 4.000M€). Los principales actores del mercado a lo largo de la segunda mitad del año han sido fondos internacionales y Socimis, quienes se están especializando cada vez más en el sector. Los datos de Forcadell apuntan que las rentabilidades cada vez son más bajas mientras la presión inversora es más intensa. A lo largo del 2017 se ha observado un auge de inversores extranjeros particulares que han iniciado sus planes de inversión en la capital catalana atraídos por la Golden Visa: un recurso para atraer capital a España a cambio de dar el permiso de estancia o residencia a los inversores.
Entre las operaciones del 2S 2017 destaca la apertura de la flagship de Uniqlo (1.800m²) en Passeig de Gràcia, la primera tienda de la firma japonesa en Barcelona. En la misma calle –que se ha convertido en la meca de las flagships- abrirá una macrotienda (682m²) Adolfo Dominguez. También en el 2S 2017, la marca francesa de lencería Etam ha abierto una tienda de 500m² en Rambla de Catalunya. Siguiendo la tendencia de marcas de grandes superficies que se están acercando al centro de las ciudades, Leroy Merlin está preparando la inauguración para el 1º trimestre de 2018 una macrotienda (2.450m²) en la calle Fontanella, a pocos metros de Plaça de Catalunya.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO
Según el informe de Forcadell, los locales a pie de calle junto con los centros comerciales se están consolidando cada vez más como productos de gran interés para los inversores. Mientras que en Estados Unidos los centros comerciales viven su mayor epidemia, en España este formato comercial mantiene y ve crecer su atractivo. Prueba de ellos son los 4 centros que se han inaugurado en la segunda mitad del año en España, uno de ellos en la provincia de Barcelona: Terrassa Plaça. Los inversores están apostando cada vez más por la gestión y remodelación de este tipo de activos, reformulando su concepto y convirtiéndolos en espacios en los que se combinan ocio y compra. Las rentas de los locales comerciales mantienen la tendencia alcista mientras que las rentabilidades en prime se mantienen entre el 3-4,3%. Los parques de medianas, en cambio, mantienen rentabilidades más altas y logran generar perspectivas de amplio recorrido de crecimiento. El cómputo del auge de las flagships, los planes de expansión de las firmas, el incremento del gasto de las familias, la dinamización del comercio de barrio y la consolidación del e-commerce da lugar a un retail fortalecido y con gran proyección en todos los niveles.
PERSPECTIVAS
Tal como indica Forcadell en su informe de mercado, el sector retail vive un ciclo de expansión económica que data desde el 2015. Las perspectivas de desarrollo para el 2018 son muy sólidas y positivas y giran en torno a las nuevas tendencias que el auge de la digitalización sigue dibujando en los hábitos de consumo y en la estructura, formatos y actividades del comercio minorista. Para el 2018 se espera continuidad en el ciclo de expansión económica, con ligeros incrementos en las rentas en prime y estabilidad en las rentabilidades.
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