Según el Informe de Mercado de Obra Nueva de FORCADELL, en el 4T 2020 la demanda que había quedado embalsada y que había intentado acceder al mercado entre marzo y septiembre pudo finalmente canalizar su compra.
Los precios de la vivienda de Obra Nueva han sufrido ajustes en mayor o menor medida a lo largo del año, consecuencia directa de la ralentización en los ritmos de venta y sobre todo por la incertidumbre a corto y medio plazo.
Tal como se recoje en el Informe de Mercado de Obra Nueva de FORCADELL, la irrupción de la pandemia en marzo de 2020 significó un punto de inflexión en el desarrollo del mercado de Obra Nueva, el cual venía disfrutando de una clara etapa de estabilidad y equilibrio desde 2014. El sector residencial, tanto en alquiler como en venta de 2ª mano, ha notado de forma evidente los cambios de comportamiento de la demanda, la fluctuación de stock de vivienda disponible y las oscilaciones de los precios. La Obra Nueva, en cambio, ha resistido mucho mejor los perjuicios de la pandemia. “La demanda es recurrente, resiliente y en constante regeneración y, aunque no se puede estandarizar un perfil único dominante, en la mayoría de casos esta demanda se genera por reposición, la cual busca principalmente la mejora en los acabados, la eficiencia energética, y la posibilidad de vincular a la vivienda plaza de parking, trastero y zonas comunes con servicios”, destaca Christian Gracia, Director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL.
Parte de la demanda de Obra Nueva proviene del mercado de alquiler, hecho muy destacable pues “no solamente la reposición alimenta este mercado, sino que también vuelve el traspaso desde el régimen de alquiler al de propiedad y la creación de nuevos hogares. Eso sí, con muchas dificultades pues las condiciones de acceso (20% del importe de compra más gastos), continúan siendo una barrera infranqueable para muchos hogares”, señala Christian Gracia. Es importante destacar también que en el 4º trimestre de 2020 se dio salida a la demanda que había quedado embalsada y que había intentado acceder al mercado entre marzo y septiembre pero que no pudo hacerlo por la paralización del mercado a raíz de la Covid-19.
La prolongación de la pandemia y la incertidumbre económica derivada de la misma han incidido en la planificación de los desarrollos previstos por parte de todas las promotoras, dando lugar a la cancelación de proyectos residenciales, pues el incremento acentuado del riesgo ponía en duda su viabilidad. Del Informe de FORCADELL se desprende también que, a nivel de stock y en este contexto, las promotoras han tenido que gestionar el incremento de ‘colas de promoción’, es decir, las últimas unidades pendientes de venta y que los promotores se ven obligados a rebajar de forma considerable el precio para darles salida.
En Barcelona ciudad, medidas asociadas al sector como la destinación del 30% de las nuevas promociones iniciadas a VPO, junto con el contexto pandémico han dado lugar, además, a un importante descenso en la superficie visada de Obra Nueva residencial el 2020, lo que devuelve el sector residencial a niveles de 2014. Este complejo marco socioeconómico ha desviado temporalmente el interés inversor hacia la tramitación de visados de Obra Nueva en el sector oficinas, especialmente en el 22@, a la espera de que la estabilidad vuelva al residencial mutlifamily, un activo refugio de inversión recurrente.
La oferta de suelo, esencial para el planteamiento de nuevos desarrollos, ha seguido manteniendo la misma situación que en los años anteriores. Es decir, sí que hay suelo pero este no está ubicado en las zonas en las que hay demanda, como son los núcleos urbanos y sus alrededores. Christian Gracia, Director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL, recuerda además, que “sigue siendo un hecho la imposibilidad de alinear el interés de los propietarios de suelo, generalmente particulares con altas expectativas, con la de los compradores (promotores profesionales), por lo que el mercado de suelo se encuentra prácticamente paralizado”.
Los precios de Obra Nueva han sufrido ajustes en mayor o menor medida a lo largo del año, consecuencia directa de la ralentización en los ritmos de venta y sobre todo por la incertidumbre a corto y medio plazo. FORCADELL señala que a cierre del ejercicio 2020, Barcelona ciudad ha situado su precio medio en los 5.560 €/ m², lo que ha supuesto una variación interanual del -5,18%, como consecuencia de la ralentización en los ritmos de comercialización y la inestabilidad económica y social. Se prevé que estos ajustes generalizados en los precios de venta vuelvan a dar entrada en el mercado a los inversores.
Por otro lado, el Informe destaca también la reducción del gap de precio entre los activos de Obra Nueva y segunda mano, teniendo en cuenta la diferencia de características que aportan los primeros con respecto a los segundos. Para controlar la oferta y que la cartera en venta mantenga sus niveles de precio, las entidades financieras han apostado por aplicar criterios todavía más restrictivos en la concesión de créditos promotor, siendo exigidas preventas del 40% en primeras residencias y del 50% en segundas residencias. Los criterios imperantes son la prudencia y el control de riesgos para salvaguardar el presente y el futuro del sector de tal modo que solo puedan iniciarse promociones que cumplan con un % mínimo de preventas.
Aunque el mercado de Obra Nueva seguirá manteniendo su cuota de demanda estable, el comportamiento discurrirá a lo largo del 2021 paralelo a la evolución de la pandemia y de sus repercusiones económicas y sociales. El volumen de ingresos y la capacidad de ahorro de las familias, en muchos casos, se ha visto seriamente mermado por los ERTE y el desempleo. La precariedad laboral resultante puede cronificarse en muchos hogares, lo que conllevará su expulsión del mercado de compra de vivienda, tanto de 2ª mano como de Obra Nueva. Este escenario repercutirá de forma directa en el alquiler, el cual verá aumentada su cuota porcentual dentro del sector.
Por otro lado, el Build to Rent se convertirá en actor protagonista del mercado pues atenderá una demanda en constante crecimiento, aportando un producto nuevo y de calidad. En los últimos diez años, uno de cada dos nuevos hogares que se ha formado ha optado por el alquiler, lo que supone en torno a 70.000 nuevos residentes en este régimen cada año. En este sentido, “se prevé que el BTR incremente notablemente sus proyectos a lo largo del 2021, con un crecimiento estimado de entre el 15% y el 20% gracias al interés inversor en este sector”, concluye Christian Gracia, Director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL.
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