Según el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL, el sector cerró un ejercicio 2021 con buenas cifras, una demanda creciente y unos precios estables en Catalunya.
Las estrategias de modelo de ciudad en aquellas zonas donde se encuentran los núcleos industriales y logísticos, condicionarán el futuro de un mercado con un alto potencial y muy dinámico, pero con riesgo de colapso.
Tal como se recoje en el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL, a cierre del 2º semestre del 2021 los precios no han superado todavía en ningún caso los máximos registrados precrisis del 2008. Sin embargo, el boom del e-commerce se ha sumado a la falta de producto de calidad en el sector industrial, lo que ha generado un elevado interés inversor.
MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER
DEMANDA
En el mercado de naves industriales en alquiler la demanda ha incrementado respecto el mismo período del año 2020, pero también respecto a las cifras registradas en 2019, y ésta se ha concentrado en mayor volumen en las naves industriales de menores dimensiones, concretamente en las de menos de 1.000 m². En cuanto a ubicaciones, los núcleos industriales de mayor atracción son el Barcelonès, Baix Llobregat y la zona del Vallès, las cuales han registrado un porcentaje similar de demanda, en torno al 25% del total.
En referencia a la demanda por superficies, analizando los totales anuales, la dinámica se ha mantenido, siendo las naves de hasta 500 m² las más solicitadas en un 50%. Tal como apunta el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL, las demandas de 501 m2 a 1.000 m2 representan en torno al 24% del total, un 8% menos que en el mismo periodo del 2020. El 23% restante de las demandas de alquiler son demandas de superficies a partir de los 1.001 m2 en adelante. Por zonas, las demandas de alquiler concentran los mayores volúmenes en el Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental, por su proximidad a la ciudad Condal y a su Área Metropolitana.
OFERTA
Según FORCADELL, la disponibilidad de naves industriales en alquiler se ha caracterizado en gran medida por inmuebles obsoletos, fuera de mercado por precio, o proyectos nuevos en fase de desarrollo y ya contabilizados en la oferta disponible.
Con ello, se confirma que durante el semestre la oferta nueva o actualizada ha tenido una notable aceptación, dejando poco margen temporal a la existencia de un stock de naves de calidad disponibles.
PRECIOS
La demanda está activa y los propietarios están invirtiendo en la renovación del parque industrial, un contexto que ha generado un nuevo incremento en las rentas. La estabilidad que ha marcado el sector en los últimos años queda reflejada en una tendencia suave pero alcista de las rentas, que acumulan incrementos continuados desde 2017. En el 2º semestre del 2021 han sido las rentas mínimas las que más han crecido, como es el caso de Barcelona, que ha alcanzado los 4,7 €/m²/mes (variación interanual del 17%) o Martorell que ha cerrado en 2,9 €/m²/mes (variación interanual del 20%). Las rentas máximas han sido más estables y en el conjunto de las 69 poblaciones estudiadas, los aumentos no han superado un incremento promedio del 5% interanual.
MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN VENTA
OFERTA Y DEMANDA
El Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL señala que el mercado de compraventa de naves industriales ha acusado en mayor medida en el 2º semestre del 2021 el desajuste entre la oferta y la demanda. Mientras la demanda se ha mantenido activa, con una actitud de compra alimentada por una mayor liquidez y acceso al crédito, la falta de naves disponibles ha limitado el volumen de negocio que podría haber generado este segmento del inmobiliario. El potencial de las operaciones realizables ha topado con un mercado con propietarios sin producto para vender, o sin disposición para ello por la ausencia de alternativas inversoras.
Analizando por superficies, se confirma una leve tendencia de interés por naves de superfície mayor a los 2.500 m² en la modalidad de compra en las principales plazas industriales, con el Vallès como plaza principal con un 51% de la demanda total registrada. La intención de compra se ha centrado principalmente en una demanda inversora, que reconoce el industrial como segmento al alza, empujado por la euforia del e-commerce, así como por usuarios finalistas que han superado las dificultades generadas por la pandemia y se disponen a reactivar la actividad.
PRECIOS
La elevada presión compradora ha empujado los precios al alza, según el Informe de FORCADELL. A diferencia de las rentas, en el caso de la compraventa el estudio de precios por poblaciones ha registrado en el 2º semestre del 2021 tanto en los mínimos, como en los máximos, incrementos del 16% y del 15% interanual (respecto el 2º semestre del 2020).
El precio medio del m² de naves industriales en venta se ha situado en el conjunto de 2021 en los 664,9€. El Barcelonès se sigue manteniendo en la franja más elevada de los precios del 2S 2021. El precio máximo de la zona y, por tanto, el precio máximo del mercado catalán, ha alcanzado la cifra de 1.477 €/m²/mes, que representa un 19% de incremento interanual respecto al precio del 2020.
MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES
DEMANDA Y DISPONIBILIDAD
La ausencia de suelo industrial disponible ha provocado un fuerte incremento de los precios en todas las zonas. En el 2º semestre del 2021 la variación de los precios mínimos ha llegado al 28% interanual, y los precios máximos al 16% si se comparan también con los precios del 2º semestre del 2020, según FORCADELL. La ausencia de suelo finalista se ha extendido entre la 1ª y la 2ª Corona, donde incluso zonas como el Penedès están ya padeciendo la falta de suelo en sus principales enclaves industriales.
PRECIOS
A cierre de 2021, el estudio por comarcas sitúa precisamente el Penedès en primer lugar en incremento interanual de precios, con un +65% de variación y un precio máximo final de 228 €/m². La fuerte competitividad entre la demanda, protagonizada principalmente por usuarios finalistas, inversores locales y fondos de inversión, está provocando que sean éstos últimos los únicos capaces de adquirir suelo, pero a precios cada vez más altos. Se prevé, por tanto, que el sector industrial-logístico enlace periodos posteriores de precios elevados en todas sus modalidades, fruto de un suelo finalista cada vez más escaso y más costoso.
LOGÍSTICA E INVERSIÓN
El inmologístico ha vuelto a ser, un semestre más, el protagonista del sector con 298.675 m² de take-up, una cifra muy elevada y que en el global del 2021 ha situado a Barcelona en cifras récord no registradas anteriormente. En este segmento, al cual se destina el poco suelo disponible, han sido protagonistas tanto las naves de nueva construcción, como los proyectos “llave en mano”. Ha sido en este período en el que se han visto operaciones tan relevantes como los 50.000 m² de plataforma logística de LIDL en la ZAL Barcelona, o el alquiler de 25.000 m² en Prologis Park La Granada por parte de Entredos, esta última asesorada de FORCADELL. Se espera que la fuerte demanda en logístico, sumada a los incrementos de los costes de construcción y al precio del suelo, siga presionando los asking rents, una situación que podría acabar llevando al sector industrial-logístico a escenarios no deseados con sobrevaloración de activos y rentabilidades en mínimos no aceptables.
En cuanto a los precios medios por zonas, la comarca del Barcelonès se sitúa como la más cara, con un precio medio de entre los 5 hasta los 8€/m²/mes y una variación interanual máxima del 14,29%. Las cifras más bajas se encuentran en el Camp de Tarragona con un precio medio de entre 2,5 hasta 3,75€/m²/mes.
La gran liquidez que hay en el mercado, junto con el boom del e-commerce, ha aumentado considerablemente el interés comprador en el inmologístico, principalmente por parte de los fondos y Socimis. Esto a su vez ha provocado un aumento del precio del suelo que, junto al incremento del coste de construcción, ha reducido las rentabilidades a mínimos para lo que nos tenía acostumbrados el sector. La consecuencia inmediata ha sido el aumento de los asking rents principalmente de las naves logísticas en fase de proyecto y de construcción.
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