El aumento de las demandas de alquiler de oficinas han conllevado también una reducción de los periodos de negociación de los contratos por las necesidades actuales de las empresas. De forma conjunta, Zona Prime, Zona Centro y Nuevos Distritos de Negocio representan el 80% de la demanda.
CONTRATACIÓN
Según el Informe de Oficinas de Forcadell, la contratación de oficinas de alquiler del 2º semestre de 2015 ha sido muy positiva dada la buena evolución del mercado y de la economía en general. Por ejemplo, a lo largo del año se crearon sólo en Barcelona 15.276 sociedades mercantiles nuevas mientras que 5.696 ampliaron su capital (datos INE). Tras unos años de incertidumbre económica el tejido empresarial ha logrado remontar la tendencia y ahora las plantillas empiezan a crecer necesitando en muchos casos ampliar superficie de oficina. La absorción neta de m² ha sido una realidad a lo largo de todo 2015, fruto del momento óptimo que vive el sector. Sólo en la segunda mitad del año se contra-taron 170.000 m² que, sumados a los 151.000 m² del 1º semestre han permitido alcanzar los 321.000 m², la mejor cifra desde 2008.
DISPONIBILIDAD
La disponibilidad de oficinas de alquiler en Barce¬lona, según los datos de la consultora, ha seguido disminuyendo a lo largo de la 2ª mitad del año a causa del aumento de la contrata¬ción, principalmente por operaciones de grandes superficies. El indicador de la caída de la dispo¬nibilidad se ha situado este semestre en el 13%, es decir, alrededor de 1 punto porcentual menos con respecto al 1º semestre. En 2016 se prevé que siga la tendencia dada la evolución al alza de la contratación. Todas las zonas de Barcelona han visto bajar de forma ligera su disponibilidad (Prime, DN y NDN) exceptuando el 22@ y Plaza Europa (ambos incl. en NDN), donde por el mo¬mento todavía existe stock de oficinas, aunque se prevé que la oferta se vaya reduciendo en dado el buen ritmo de la contratación. Como ya viene sucediendo desde principios de 2015, Periferia es una zona de gran interés por parte de las em¬presas como opción alternativa para ubicarse en caso de no encontrar producto disponible en la zona deseada.
DEMANDA
El informe de Forcadell destaca que en el 2º semestre los periodos de negociación de los contratos se han acortado más por las inmediatas necesidades de las em¬presas y por la agilidad en las negociaciones. En un análisis en retrospectiva, la demanda de alquiler se ha centrado desde hace varios semestres en superficies entre los 200 m² y los 500 m². La demanda de alquiler se ha vuelto a concentrar en Zona Centro (70,36%). Conjuntamente, Zona Prime, Zona Centro y NDN han acaparado más del 80% de la demanda.
Mas Blau y Plaza Europa son zonas que se beneficiarán de la puesta en marcha de la L9 del metro de Barcelona, ambas con estación propia. En relación a la demanda de compra, ésta ha registrado en general un pequeño incremento a lo largo de 2015, dejando atrás semestres casi sin peticiones. Destaca la Zona Centro, la cual ha sido en el 2º semestre la que más interés ha generado (37%) mientras que 22@ (NDN) ha supuesto poco más del 7%.
La absorción neta de edificios de oficinas ha aumentado a la vez que la disponibilidad ha bajado. Por otro lado, ya no se han pro¬ducido nuevas reconversiones a uso hotelero tras la entrada en vigor de la moratoria impulsadas por el Ayuntamiento de Barcelona. Sólo aquellos proyectos con licencia han seguido adelante. El volumen de operaciones cerradas en el 2º semestre ha sido ligeramente superior con respecto al 1º. DN (168.875 m2), NDN (313.538 m²) y Periferia (105.499 m²) han sido las zonas que han visto incrementado el número de m² comercializados. Zona Prime (223.806 m²) y Área Secundaria (109.971 m²) se han mantenido en los mismos niveles. La creciente demanda en Barcelona ha hecho que se empiecen perfilar nuevos proyectos para la construcción de edificios. Aun así, hasta 2017 no se empezarán a comercializar. El 22@ será la zona que antes notará el crecimien¬to dado que concentra muchos m² de promotoras. El área metropolitana seguirá a la espera de lo que suceda en el mercado.
PRECIOS
Según indica el Informe de Mercado de Oficinas, los precios de alquiler se han mantenido estables respecto al 1º semestre. Algunas empresas han aprovechado los precios asequibles para ubicarse en Zona Prime, DN o Zona Centro y mejorar así su imagen gracias a marcas como Passeig de Gràcia. Forcadell destaca que en los edificios de oficinas existen diferencias notables entre la repercusión de los m² y los gastos de los servicios, dificultando a veces la entrada de buenas compañías. Forcadell, por su parte, ofrece siempre a sus clientes un alto nivel de servicios de calidad en sus inmuebles. Las rentas medias incrementarán un 6-8% mientras que en la Zona Prime lo hará en un 10%. La disminución de las rentas en Zona Prime ha conllevado que fuese imposible obtener las rentabilidades estándar de la zona.
Forcadell destaca que, del mismo modo que en los precios de alquiler, los de venta tampoco han registrado cambios destacables. Si bien la mayor parte de la contratación sigue centrándose en el mercado de alquiler, se prevé una evolución positiva en ventas en 2016. Las rentabilidades serán más atractivas a medida que los precios de alquiler incrementen. Al incrementar las rentas de alquiler los inversores encontrarán más atractivos los precios de venta que puedan darse, por ejemplo, en el Passeig de Gràcia (Z. Prime).
INVERSIÓN
El informe de Forcadell apunta que 2015 ha sido un año muy positivo en el mercado de inversión de oficinas, siguiendo la tendencia iniciada ya en el pasado año 2014. A pesar de haber empezado el año con menos impulso del esperado, la realidad es que la evolución del volumen de inversión ha sido más que satisfactoria, en gran parte por la actividad compradora de las Socimis y los fondos internacionales. Destaca también la dificultad con la que se encuentran los Family Offices a la hora de encontrar producto, por lo que el número de opera¬ciones cerradas de este tipo ha sido bajo. En términos generales, las operaciones cerradas en 2015 han sido principalmente entre grandes grupos y basadas en paquetes inmobiliarios.
Los principales inversores del mercado de inversión en oficinas en 2015 han sido inversores institucionales, fondos de inversión y Socimis. Conjuntamente han superado el 50% del total de operaciones. NDN, Área Secundaria y Periferia, han sido los principales focos de atención por parte de los inversores. La escasez de oferta ha provocado que ésta se haya desplazado desde Prime hacia afuera debido a que se ha comprado por debajo del precio de mercado buscando una plusvalía a medio plazo.
La inversión en el mercado de oficinas, destaca la consultora, evolucionará positivamente en 2016 siguiendo la línea registrada en el 2º semestre de 2015. Se prevé que Socimis y fondos internacionales sigan teniendo en los próximos semestres un papel relevante a la vez que se espera que la inversión nacional vuelva a reactivarse. La facilidad por parte de los bancos a nivel europeo en el acceso al crédito seguirá cobrando una gran importancia para la evolución del sector.
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