Segons el nou Informe del Mercat d'Oficines de Forcadell, al llarg del 2n semestre de l'any les rendes d'oficines a la capital catalana han continuat presentant increments moderats a gairebé totes les zones, tal com ve succeint en els últims 5 anys, registrant una variació interanual del 8%. En venda, l'increment ha estat del 5,4%.
El coworking ha conquistat tant a grans empreses com a pimes i ha aconseguit situar a Barcelona com la ciutat europea amb més espais de coworking.
Segons les dades de l'Informe d'Oficines de Forcadell del segon semestre de 2017, la contractació registrada a la capital catalana ha aconseguit els 340.000m² al 2017, xifra un 12,2% superior a l'obtinguda al 2016. També supera la suma del 2015 per un 6%, any en el qual es van aconseguir xifres històriques en volum de contractació.
MERCAT D'OFICINES DE LLOGUER
CONTRACTACIÓ
L'Informe de la consultora apunta que Barcelona continua presentant-se davant Europa com un mercat d'oficines preferent i consolidat a causa de les bones perspectives econòmiques i als fundamentals que ofereix la ciutat Comtal tant a nivell fiscal, com a cultural i climatològic. Des del 2015 la contractació d'oficines ha anat en augment i es troba en un moment molt positiu i de creixement. La contractació registrada a la capital catalana en el 2S 2017 ha aconseguit els 143.000m², la qual cosa resulta una contractació anual de 340.000m², xifra un 12,2% superior a l'obtinguda en 2016 i també per sobre del 2015, any en el qual es van aconseguir xifres històriques. La falta d'espais a Barcelona ciutat ha impulsat en els 2 últims anys el mercat d'oficines de la Perifèria, que ha concentrat el 20% de la contractació del 2017.
DISPONIBILITAT
Segons dades de Forcadell, la taxa de disponibilitat d'oficines a Barcelona manté la tendència de compressió i ha passat del 9,3% al primer semestre de 2017 al 8,8% en el tancament de 2017. Aquest descens gradual de producte disponible es deu al bon ritme de contractació i ràpid ritme d'absorció registrat en els 2 últims anys, i especialment durant aquest 2017. La disponibilitat a prime es manté en mínims i resulta molt difícil trobar oficines de superfícies superiors a 500m² a 1es Línies. Tan sols el 22@ i la Zona Franca poden donar resposta a la demanda de grans superfícies. La previsió de cara als propers exercicis és que la taxa de disponibilitat es mantingui i cessi a poc a poc la tendència de compressió a causa de nous projectes que sortiran al mercat al llarg del 2018, com l'edifici d'oficines D444 a prime (3.277m²) o la Torre Glòries (36.000m²) al 22@. Destaca el descens de la disponibilitat en mercats d'oficines de la Perifèria com Sant Cugat del Vallès.
DEMANDA
Segons l'Informe de Forcadell, el mercat d'oficines de Barcelona ha tancat el 2S amb un increment de la demanda del 9,2% respecte al 2S 2016. Les demandes de superfícies superiors a 1.000m² s'han concentrat als Nous Districtes de Negoci -concretament al 22@ i la Zona Franca-, mentre que les de superfícies més reduïdes han tingut lloc a prime o Centre. Cada vegada són més les empreses que estan apostant per nous entorns i estructures de treball, fet que es tradueix en una tendència en la demanda cap a espais sostenibles, multifuncionals i innovadors, que permetin treballar de manera col·laborativa i que comptin amb zones i serveis comuns. El coworking ha conquistat tant a grans empreses com a pimes i ha aconseguit situar a Barcelona com la ciutat amb més espais de coworking d'Europa. La demanda d'origen europeu s'ha vist incrementada al llarg del 2017 a causa de la gran capacitat que té la capital catalana per atreure talent professional, especialment del vessant digital i tecnològic.
EDIFICIS D'OFICINES
Les dades de la consultora apunten que el 22@ i la Zona Franca -tots dos Nous Districtes de Negoci- son les úniques zones de Barcelona que disposen d'edificis d'oficines de propietat vertical d'última generació amb grans superfícies disponibles. El complex Bcn Fira District, situat a la Zona Franca, s'ha convertit en el major projecte d'oficines noves de Barcelona al 2017 i ha aconseguit absorbir més del 70% dels 42.000m² de Superfície Bruta Llogable (SBA) que va incorporar al mercat a l'inici de l'any. Les perspectives pel 2018 són molt positives i fan preveure que els nous projectes d'oficines incorporin al mercat més de 120.000m². Sant Cugat del Vallès s'ha convertit en els últims anys en el submercat d'oficines més demandat de la Perifèria de Barcelona, tant per inversors com per promotors. Aquest panorama ha provocat que la disponibilitat tant de sòl com d'edificis d'oficines de propietat vertical sigui cada vegada més escassa en el municipi.
PREUS DE LLOGUER
Segons Forcadell, el preu mitjà del m² d'oficines a Barcelona s'ha situat al tancament del 2017 en els 13,5€/m²/mes. Al llarg del 2n semestre de l'any les rendes d'oficines a la capital catalana han seguit presentant increments moderats a gairebé totes les zones, tal com ve succeint en els últims 5 anys. La variació interanual de la mitjana de Barcelona ha estat del 8%, increment idèntic al registrat al primer semestre de l'any. Aquest augment genèric correspon principalment a la incorporació de projectes nous al mercat d'oficines amb instal·lacions d'última generació, amb qualificacions de sostenibilitat i, per tant, amb preus superiors al promig del mercat.
PREUS DE VENDA
Els preus en venda han registrat lleugers increments a totes les zones, situant el m2 a Barcelona en 2.952€. La variació interanual al 2n semestre del 2017 ha estat del 5,4%: el preu mitjà del m² a Barcelona ha passat de tenir un preu de 2.800€/m² al 2S 2016 a situar-se en els 2.952€/m² al 2S 2017. L'evolució dels preus pel 2018 fa preveure que es mantingui la tendència de creixement a causa de la creixent demanda i a la falta d'espais.
MERCAT D'INVERSIÓ
VOLUM D'INVERSIÓ
Les bones perspectives que dibuixen els indicadors macroeconòmics i els fundamentals del mercat d'oficines d'Espanya han convertit en els 2 últims anys a Barcelona i Madrid en destinacions preferents per Socimis i fons internacionals. De fet, ambdues ciutats han acaparat el 95% del volum d'inversió registrada al 2017, que ha aconseguit una xifra total de 2.455M€. Madrid i Barcelona, a més d'oferir producte de qualitat per a inversors, destaquen per presentar preus sensiblement inferiors als de la resta de capitals europees. Les rendibilitats a prime giren entorn del 4,5-5%, mentre que a 2es i 3es Línies es situen entre els 5,5% i el 6,5% respectivament.
PERSPECTIVA
El mercat d'oficines de Barcelona mantindrà en els propers exercicis l'interès dels actors inversors. Cada vegada més, aquests exigeixen una categoria mínima de qualificació ja que s'ha convertit en un requisit imprescindible per a les empreses a l'hora d'instal·lar-se en un espai de treball. A més, fons internacionals especialitzats en la rehabilitació integral d'edificis d'oficines s'han interessat al mercat de Barcelona, tendència que s'accentuarà al llarg del 2018-2019.
ACTORS DEL MERCAT
El capital inversor internacional segueix sent el principal dinamitzador del mercat d'oficines de Barcelona. En el 2n semestre de l'any s'ha registrat un augment de grans players com Socimis i fons internacionals, contrastat amb una disminució de la participació de family offices i petits inversors, especialment en el 4rt trimestre. Al 22@ ha estat el districte que ha concentrat major interès inversor en el 2n semestre de 2017.
TIPUS D'OPERACIÓ
D'entre les operacions a les quals FORCADELL ha realitzat assessorament en el 2S 2017 destaca -per ubicació i superfície- el lloguer per part de Regus de 3.800m² situats a un edifici d'oficines en Zona Centre. FORCADELL també ha assessorat al Servei d’Ocupació de Catalunya (SOC) en el lloguer de 2.006m² a l'edifici Torre Meridian (NDN). Destaca per la rellevància de l'edifici, el lloguer de l'exclusiva torre d'Enric Cera –palauet de 1914 de 1.234m²- per part de Max Mara per instal·lar unes oficines administratives i un ampli show room.
Anterior