Segons l’Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL, el sector va tancar un exercici 2021 amb bones xifres, una demanda creixent i uns preus estables a Catalunya.
Les estratègies de model de ciutat en aquelles zones on es troben els nuclis industrials i logístics, condicionaran el futur d’un mercat amb un alt potencial i molt dinàmic, però amb risc de col·lapse.
.png)
.png)
Tal com es recull en l’Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL, a tancament del 2n semestre de 2021 els preus no han superat encara en cap cas els màxims registrats precrisi del 2008. No obstant, el boom de l’e-commerce s’ha sumat a la falta de producte de qualitat en el sector industrial, el que ha generat un elevat interès inversor.
MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER
DEMANDA
En el mercat de naus industrials en lloguer la demanda ha incrementat respecte el mateix període de l'any 2020, però també respecte a les xifres registrades en 2019, i aquesta s'ha concentrat en major volum en les naus industrials de menors dimensions, concretament en les de menys de 1.000 m². En quant a ubicacions, els nuclis industrials de major atracció són el Barcelonès, Baix Llobregat i la zona del Vallès, els quals han registrat un percentatge similar de demanda, entorn al 25% del total.
En referència a la demanda per superfícies, analitzant els totals anuals, la dinàmica s'ha mantingut, sent les naus de fins a 500 m² les més sol·licitades en un 50%. Tal com apunta l'Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL, les demandes de 501 m² a 1.000 m² representen entorn al 24% del total, un 8% menys que en el mateix període del 2020. El 23% restant de les demandes de lloguer són demandes de superfícies a partir dels 1.001 m² d'ara en endavant. Per zones, les demandes de lloguer concentren els majors volums al Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental i Vallès Oriental, per la seva proximitat a la ciutat Comtal i a la seva Àrea Metropolitana.
OFERTA
Segons FORCADELL, la disponibilitat de naus industrials en lloguer s'ha caracteritzat en gran manera per immobles obsolets, fora de mercat per preu, o projectes nous en fase de desenvolupament i ja comptabilitzats en l'oferta disponible.
Amb això, es confirma que durant el semestre l'oferta nova o actualitzada ha tingut una notable acceptació, deixant poc marge temporal a l'existència d'un estoc de naus de qualitat disponibles.
PREUS
La demanda està activa i els propietaris estan invertint en la renovació del parc industrial, un context que ha generat un nou increment en les rendes. L'estabilitat que ha marcat el sector en els últims anys queda reflectida en una tendència suau però alcista de les rendes, que acumulen increments continuats des de 2017. En el 2n semestre del 2021 han estat les rendes mínimes les que més han crescut, com és el cas de Barcelona, que ha aconseguit els 4,7 €/m²/mes (variació interanual del 17%) o Martorell que ha tancat en 2,9 €/m²/mes (variació interanual del 20%). Les rendes màximes han estat més estables i en el conjunt de les 69 poblacions estudiades, els augments no han superat un increment mitjà del 5% interanual.
MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS EN VENDA
OFERTA I DEMANDA
L'Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL assenyala que el mercat de compravenda de naus industrials ha acusat en major mesura en el 2n semestre del 2021 el desajustament entre l'oferta i la demanda. Mentre la demanda s'ha mantingut activa, amb una actitud de compra alimentada per una major liquiditat i accés al crèdit, la falta de naus disponibles ha limitat el volum de negoci que podria haver generat aquest segment de l'immobiliari. El potencial de les operacions realitzables ha topat amb un mercat amb propietaris sense producte per a vendre, o sense disposició per a això per l'absència d'alternatives inversores.
Analitzant per superfícies, es confirma una lleu tendència d'interès per naus de superfície major als 2.500 m² en la modalitat de compra en les principals places industrials, amb el Vallès com a plaça principal amb un 51% de la demanda total registrada. La intenció de compra s'ha centrat principalment en una demanda inversora, que reconeix l'industrial com a segment a l'alça, empès per l'eufòria de l'e-commerce, així com per usuaris finalistes que han superat les dificultats generades per la pandèmia i es disposen a reactivar l'activitat.
PREUS
L'elevada pressió compradora ha empès els preus a l'alça, segons l'Informe de FORCADELL. A diferència de les rendes, en el cas de la compravenda l'estudi de preus per poblacions ha registrat en el 2n semestre del 2021 tant en els mínims, com en els màxims, increments del 16% i del 15% interanual (respecte el 2n semestre del 2020).
El preu mitjà del m² de naus industrials en venda s'ha situat en el conjunt de 2021 en els 664,9€. El Barcelonès es continua mantenint en la franja més elevada dels preus del 2S 2021. El preu màxim de la zona i, per tant, el preu màxim del mercat català, ha aconseguit la xifra de 1.477 €/m²/mes, que representa un 19% d'increment interanual respecte al preu del 2020.
MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS
DEMANDA I DISPONIBILITAT
L'absència de sòl industrial disponible ha provocat un fort increment dels preus en totes les zones. En el 2n semestre del 2021 la variació dels preus mínims ha arribat al 28% interanual, i els preus màxims al 16% si es comparen també amb els preus del 2n semestre del 2020, segons FORCADELL. L'absència de sòl finalista s'ha estès entre la 1a i la 2a Corona, on fins i tot zones com el Penedès estan ja patint la falta de sòl en els seus principals enclavaments industrials.
PREUS
A tancament de 2021, l'estudi per comarques situa precisament el Penedès en primer lloc en increment interanual de preus, amb un +65% de variació i un preu màxim final de 228 €/m². La forta competitivitat entre la demanda, protagonitzada principalment per usuaris finalistes, inversors locals i fons d'inversió, està provocant que siguin aquests últims els únics capaços d'adquirir sòl, però a preus cada vegada més alts. Es preveu, per tant, que el sector industrial-logístic enllaci períodes posteriors de preus elevats en totes les seves modalitats, fruit d'un sòl finalista cada vegada més escàs i més costós.
LOGÍSTICA I INVERSIÓ
L’immologístic ha tornat a ser, un semestre més, el protagonista del sector amb 298.675 m² de take-up, una xifra molt elevada i que en el global del 2021 ha situat a Barcelona en xifres rècord no registrades anteriorment. En aquest segment, al qual es destina el poc sòl disponible, han estat protagonistes tant les naus de nova construcció, com els projectes “clau en mà”. Ha estat en aquest període en el qual s'han vist operacions tan rellevants com els 50.000 m² de plataforma logística de LIDL a la ZAL Barcelona, o el lloguer de 25.000 m² a Prologis Park La Granada per part d’Entredos, aquesta última assessorada per FORCADELL. S'espera que la forta demanda en logístic, sumada als increments dels costos de construcció i al preu del sòl, continuï pressionant els asking rents, una situació que podria acabar portant al sector industrial-logístic a escenaris no desitjats amb sobrevaloració d'actius i rendibilitats en mínims no acceptables.
En quant als preus mitjans per zones, la comarca del Barcelonès se situa com la més cara, amb un preu mitjà d'entre els 5 fins als 8€/m²/mes i una variació interanual màxima del 14,29%. Les xifres més baixes es troben al Camp de Tarragona amb un preu mitjà d'entre 2,5 fins a 3,75€/m²/mes.
La gran liquiditat que hi ha en el mercat, juntament amb el boom de l'e-commerce, ha augmentat considerablement l'interès comprador en l’immologístic, principalment per part dels fons i Socimis. Això al seu torn ha provocat un augment del preu del sòl que, al costat de l'increment del cost de construcció, ha reduït les rendibilitats a mínims per al que ens tenia acostumats el sector. La conseqüència immediata ha estat l'augment dels asking rents principalment de les naus logístiques en fase de projecte i de construcció.
Anterior