Segons el nou Informe del Mercat Industrial-Logístic de Forcadell, l'auge de l'e-commerce dibuixa canvis estructurals a mig termini en el sector logístic, sobretot en el model de distribució. Els experts de FORCADELL preveuen un important augment de centres de distribució urbana en els pròxims anys.
El dinamisme de l'economia i la implantació de les noves tecnologies a la indústria han propiciat un salt qualitatiu en el sector industrial, fet que es reflecteix en el caràcter exigent que està adquirint el demandant de naus industrials.
Les dades de la consultora destaquen que la demanda de naus industrials ha estat molt positiva al llarg de l'exercici del 2017 a causa de la bona marxa del sector industrial català i de l'escenari de creixement econòmic. En el 2n semestre del 2017, els preus tant de naus en venda com en lloguer han mantingut la tendència alcista a gairebé totes les zones.
NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER
DEMANDA
Segons dades de la consultora, la demanda de lloguer s'ha mostrat prudent a l'última etapa del 2017, registrant una variació interanual del -8,88%. De totes maneres, en termes anuals i tenint en compte l'auge de peticions registrades al 1r semestre de l'any, la demanda de lloguer de naus industrials ha estat molt positiva al llarg de l'exercici del 2017 a causa de la bona marxa del sector industrial català i l'escenari de creixement econòmic assentat a Espanya.
Segons Forcadell, el dinamisme de l'economia i la implantació de les noves tecnologies a la indústria dibuixen un salt qualitatiu en el sector industrial. El perfil majoritari del contractant correspon a empreses de nova constitució -els qui requereixen principalment naus petites- i empreses ja constituïdes que busquen ampliar les seves actuals instal·lacions. Destaca el caràcter exigent que està adquirint el demandant de naus en lloguer, ja que posterga un abaratiment dels costos per prioritzar unes millors condicions de l'immoble, òptims acabats i amb la normativa de l'establiment al dia. Les demandes de naus de fins a 500 m², molt pròpies del teixit industrial català, han suposat el 42% de les peticions del mercat del 2n semestre. Li segueixen les de superfícies compreses entre els 500 m² i els 1.000 m², concentrant el 27% de la demanda registrada.
Per zones, les comarques amb més demandes, a part del Barcelonès, segueixen sent els seus confrontants: Baix Llobregat i els 2 vallesos. Entre totes elles aglutinen prop del 94% de les demandes.
OFERTA
Segons l'informe de Forcadell, l'escassa disponibilitat de producte de qualitat als principals nuclis urbans de la primera corona és una evidència que arrossega el mercat immobiliari industrial des del 2015. L'oferta de naus en lloguer a la província de Barcelona es manté en declivi: les empreses aposten per la ubicació
i només algunes d'elles han aconseguit acaparar els espais disponibles que queden prop de la ciutat Comtal. Com a conseqüència, l'oferta existent és fonamentalment de naus de certa antiguitat o desactualizadas, que no aconsegueixen donar resposta a les necessitats del conjunt de la demanda.
La distribució de l'oferta al 2º semestre s'ha repartit en proporcions similars a les habituals. Les comarques més properes a la capital catalana són les que ofereixen una major disponibilitat de naus. Actualment el volum de demandes és suficientment elevat com perquè ja es puguin impulsar promocions a risc en el sector industrial.
PREUS
El nou Informe de Forcadell apunta que les rendes de les naus industrials a Catalunya han mantingut la tendència alcista en el 2n semestre de 2017 a gairebé totes les zones. Les variacions interanuals es situen entre un 11% i un 16% a totes les comarques de la província de Barcelona amb l'excepció del Garraf i el Camp de Tarragona, que registren variacions més altes. Tal com es pot apreciar al gràfic d'evolució de rendes, la propensió del mercat és de creixement gradual, des del 2013, que s'ha accentuat al llarg de l'últim any.
Per zones, el Barcelonès és la comarca que ha registrat les rendes de lloguer més altes, amb un preu mitjà de 4,47€/m²/mes, seguida dels seus contigus: el Baix Llobregat, el Maresme i el Vallès Occidental.
L'evolució dels preus pel 2018 fa preveure que es mantingui la tendència de creixement –a causa de la falta de producte i l'ascendent demanda- encara que amb variacions menors a les registrades al 2017.
NAUS INDUSTRIALS EN VENDA
DEMANDA
Segons dades de la consultora, la demanda de naus industrials en venda ha registrat una variació interanual del 7,58% al 2S 2017. Aquest increment de la demanda -de 3 semestres consecutius- posa de manifest la ferma voluntat de compra que tenen tant inversors com usuaris finals, recolzada pel creixement estable del sector i el fort augment de la producció. Al llarg del 2º semestre del 2017, s'ha observat certa actitud de prudència en el demandant de naus industrials en venda, qui ha ralentit però no cancel·lat la decisió de compra.
Quant a la distribució de la demanda per superfícies, l'informe d'Industrial-Logística de Forcadell destaca que les peticions de naus en venda d'entre 500m² i 1.000m² han crescut fins a gairebé doblegar-se: el seu increment respecte al 2º semestre de 2016 ha estat del 90%. No obstant això, aquestes no lideren el rànquing de la demanda per superfícies ja que les més sol·licitades pel teixit industrial català són les de fins a 500m², acumulant el 42% de les peticions registrades al 2S 2017.
Atenent a la distribució de la demanda per zones, es manté l'interès comprador per les comarques adjacents al Barcelonès, inclosa la mateixa.
OFEREIX
El volum de naus en venda segueix minorant a conseqüència de la falta de producte i de nous m² introduïts al mercat, tal com es desprèn de l'informe del 2º semestre de Forcadell. A aquest panorama d'escassetat de producte, se li afegeix que, tal com s'ha observat als dos últims anys, part dels propietaris de naus industrials estan traspassant el producte en venda al mercat de lloguer per treure una rendibilitat amb l'arrendament i alhora mantenir el patrimoni. D'altra banda, les empreses que no són de nova constitució i compren una nau per ampliar i traslladar les seves instal·lacions posen en comercialització la nau actual, fet que no suposa pràcticament cap impacte en la introducció de m².
Quant a la distribució geogràfica de l'oferta, la disponibilitat de naus en venda al segon semestre de l'any s'ha concentrat geogràficament, de menys a més, al Barcelonès, el Vallès Occidental, el Vallès Oriental i el Baix Llobregat, acumulant aquest últim més d'una tercera part de la totalitat de l'oferta.
PREUS
Segons dades de la consultora, el mercat de naus industrials en venda manté la seva tendència alcista en els preus. En el 2n semestre de 2017, els preus de venda han experimentat a la província de Barcelona una variació interanual del 10,2%, augment similar al registrat en el semestre anterior i notòriament superior al dels dos últims anys. El Barcelonès ha registrat els increments més alts amb una variació interanual del 13,3%; també és la comarca que manté més alts els seus preus de venda. Li segueixen el Baix Llobregat, els 2 vallesos i el Maresme, zones en les quals s'evidencia un major desequilibri entre oferta i demanda. Els experts preveuen que els preus continuïn augmentant al llarg del 2018 a causa de la falta de producte.
Al llarg del 2n semestre de 2017, s'ha registrat un major increment en els preus màxims de venda. Això es deu a la revaloració que han experimentat les naus modernes, amb instal·lacions d'última generació. Els propietaris d'aquestes naus sol·liciten un preu de venda superior a la mitjana del mercat.
SOLARS INDUSTRIALS
L'informe de Forcadell destaca que mentre la disponibilitat de solars contínua sent escassa en ubicacions properes al Barcelonès, la demanda d'aquests perllonga el seu creixement tant per part de promotors com d'usuaris finals. El sector logístic és el principal actor que està donant sortida al sòl. L'interès dels promotors es centra principalment en projectes de naus logístiques, amb superfícies compreses entre els 3.000-50.000 m², destinades a la seva majoria al lloguer. Bona part de les operacions s'estan realitzant prèviament o durant el procés de construcció de la nau, fet que facilita una major adaptabilitat del projecte a les necessitats de l'inquilí.
Seguint la mateixa tendència alcista del semestre anterior, els preus de solars industrials han seguit augmentant al llarg del 2n semestre de 2017, segons dades de Forcadell. Per comarques, el Vallès Occidental i el Vallès Oriental han registrat -per 2n semestre consecutiu- les variacions interanuals més elevades: del 16,5% i 14% respectivament. La variació interanual que s'ha registrat a la província de Barcelona a tancament de 2017 és del 10,2%, gairebé 2 punts superior a l'increment registrat en el 1S 2017. El Barcelonès, el Baix Llobregat i el Maresme són les comarques que presenten els preus més alts de Catalunya. Es preveu que al llarg del 2018 es mantingui la tendència de creixement, encara que d'una manera més moderada.
MERCAT D'INVERSIÓ
Tal com es desprèn de l'informe del 2n semestre de Forcadell, l'evolució del sector logístic català ha estat molt positiva al llarg dels últims 3 anys i ha despertat l'interès de patrimonialistes, Socimis i fons internacionals. A tancament del 2017 la inversió en el sector logístic ha superat els 1.500M€, xifra un 95% superior a la registrada al 2016 (785M€). Al llarg del 2017 s'ha observat un augment de participació de fons internacionals al mercat d'inversió en industrial-logística com Segro o European Logistics Fund (ELOF). Les previsions pel 2018 són molt optimistes ja que que s'espera que el ritme de contractacions segueixi sent igual de positiu que fins ara donada la bona marxa del sector. Les bones xifres de contractació i l'escassetat de producte estan impulsant la promoció de sòl. A l'actualitat els projectes de promoció s'estan dirigint principalment a la construcció de naus logístiques per ser destinades al lloguer, amb superfícies compreses entre els 3.000m² i els 10.000m² per part de patrimonialistes locals i de fins a 50.000m² per part de fons d'inversió i Socimis.
L’industrial-logístic es manté com el sector que ofereix una rendibilitat més alta des del punt de vista de la inversió patrimonial, malgrat tenir les rendes més baixes per m². Aquesta tendència, consolidada també a la resta d'Europa, s'empara en el baix cost del capital inicial a invertir comparat amb altres actius immobiliaris. A la 1a Corona les rendibilitats continuen comprimint-se i se situen entre el 6-9%, mentre que a la 2a (7-10%) i 3a (8-10%) encara s'aprecien lleugers augments. Les entitats financeres, per la seva banda, es mostren un semestre més amb bona predisposició per prestar finançament a clients solvents.
Entre les operacions d'inversió més destacades del 2S 2017 es troba l'adquisició per part d’Invesco de la nau logística i seu social de Mànec (114M€), a través d'un sale & lease back (venda amb arrendament posterior). La mateixa estructura de compravenda ha utilitzat Blackstone a l'adquisició de 4 naus logístiques (90M€) del grup DIA, qui continuarà als centres logístics com a inquilí.
MERCAT INDUSTRIAL LOGÍSTIC
Segons l'informe de Forcadell, l'evolució del sector logístic català ha estat molt positiva al llarg dels últims 3 anys. La contractació de naus logístiques ha acumulat en el 2017 un volum de 459.491 m², xifra un 34% inferior a l'obtinguda en el 2016. No obstant això, aquest descens no ha de contemplar-se com una desacceleració de l'activitat inmologística ja que a l'exercici anterior Mango i Amazon van computar de manera excepcional més de 240.000 m² conjuntament, fet que va provocar un fort impacte en l'acumulat anual de 2016. La 2a Corona ha liderat els últims 6 mesos de l'any, acumulant el 44% dels m² contractats i el 48% de les operacions realitzades.
L'auge de l'e-commerce exigeix a les empreses tenir infraestructures logístiques pròximes als grans nuclis urbans. No obstant això, resulta gairebé impossible trobar espais d'entre 5.000 m² i 10.000 m² als voltants de Barcelona, motiu pel qual no s'aconsegueixen els nivells de contractació dels 2 anys anteriors. A més de grans plataformes logístiques, l'e-commerce dibuixa canvis estructurals a mig termini pel sector inmologístic, sobretot en el model de distribució: en els propers anys es preveu una important profusió de centres de distribució urbana. Aquest escenari planteja noves
necessitats pel sector: es requereixen espais situats als voltants o dins de la ciutat des dels quals optimitzar el procés de distribució, com centres de recollida, que poden tenir cabuda a través de sinergies amb altres sectors (com ha fet Amazon amb cadenes d'Alimentació).
Quant a superfície, l'operació més rellevant ha estat la d'Alfil Logistics, que ha llogat 35.000 m² al Prat del Ll. (1ª Corona). Per ubicació, destaquen les operacions de Amazon i Alfil Logistics a la Zona Franca, de 9.300m² i 10.000m² respectivament. Entre les operacions a les quals FORCADELL ha mitjançat destaquen el lloguer per part de AB Custom d'una nau logística de 4.182m² a Parets del Vallès i la compra per part de Depotrans d'un solar de 7.875m² a Barberà del Vallès per construir en ell una nau a mida.
Anterior